Il mercato immobiliare italiano procede a
velocità differenti. Nel secondo trimestre del 2026 le
compravendite di abitazioni si mantengono sostanzialmente stabili
rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre il settore
non residenziale registra una crescita sostenuta soprattutto da
negozi, laboratori, depositi e autorimesse.
Più debole, invece, il mercato dei terreni, dove diminuiscono
sia gli scambi di superfici agricole sia, in misura più accentuata,
quelli relativi alle aree edificabili.
È il quadro che emerge dalle nuove Statistiche
trimestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare
(OMI), pubblicate dall’Agenzia delle Entrate e dedicate ai
settori residenziale, non residenziale e dei terreni, con
riferimento al periodo aprile-giugno 2026.
Mercato immobiliare nel secondo trimestre 2026: abitazioni stabili,
non residenziale in crescita
Il dato più immediato riguarda il mercato
delle abitazioni. Tra aprile e giugno 2026 sono state
compravendute 201.596 unità residenziali, con una
variazione tendenziale di appena +0,1% rispetto al
secondo trimestre 2025.
Dietro un risultato nazionale sostanzialmente stabile emergono
però alcune differenze territoriali. Gli scambi aumentano dello
0,4% nel Nord-Ovest e dello 0,6% al
Sud, mentre il Centro registra una flessione dello 0,7%.
Pressoché invariati il Nord-Est (-0,1%) e le Isole (+0,1%). Nei
comuni capoluogo le compravendite crescono dello
0,5%, mentre nei comuni non capoluogo restano ferme rispetto allo
scorso anno.
La dinamica interna al trimestre mostra inoltre un andamento
piuttosto discontinuo: dopo il +5,2% di aprile, le
compravendite sono diminuite del 4,1% a maggio e dello 0,3% a
giugno. La sostanziale stabilità trimestrale nasce quindi dalla
compensazione tra andamenti mensili di segno diverso.
Compravendite immobiliari: mutui, prima casa e nuove costruzioni
nel 2026
Il report OMI consente di osservare anche alcune caratteristiche
degli acquisti effettuati dalle persone fisiche.
La quota di compravendite che beneficia
dell’agevolazione prima casa resta pari al
72,7%, sostanzialmente sugli stessi livelli del
trimestre precedente. Gli acquisti assistiti da mutuo
ipotecario rappresentano invece il 46,6% delle
compravendite effettuate dalle persone fisiche, contro il 47,9% del
primo trimestre 2026.
Il tasso di interesse medio applicato alla
prima rata si attesta al 3,57%, mentre il capitale
complessivamente finanziato supera 12,7 miliardi di
euro, circa 325 milioni in più rispetto allo stesso
trimestre del 2025.
Particolarmente significativa è la dinamica delle
abitazioni di nuova costruzione. Nel secondo
trimestre 2026 ne sono state compravendute 12.962, il 15,6%
in più rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. La
quota delle nuove abitazioni sul totale delle transazioni sale così
al 6,4%.
In direzione opposta si muove il mercato
dell’esistente, che con 188.633 compravendite registra una
flessione dello 0,8%.
Compravendite nelle grandi città: Napoli cresce, Firenze in
calo
Nelle otto principali città italiane il numero complessivo delle
compravendite residenziali aumenta dello 0,3%.
La crescita più elevata si registra a Napoli,
dove gli scambi aumentano del 4,2%, seguita da Genova con +2,9%.
Bologna cresce dell’1,1%, Torino dello 0,6% e Roma dello 0,4%,
mentre Milano resta sostanzialmente stabile.
Le uniche variazioni negative riguardano
Firenze, con un calo dell’8,3%, e Palermo, dove le
compravendite diminuiscono del 2,6%.
Anche la composizione degli acquisti varia sensibilmente tra le
diverse città. Roma presenta la quota più elevata di operazioni
effettuate con l’agevolazione prima casa, pari
all’85,3%, mentre Milano continua a distinguersi per l’incidenza
delle nuove costruzioni, che rappresentano il
12,1% delle compravendite.
Locazioni residenziali 2026: aumentano i contratti agevolati e
i canoni
Sul fronte delle locazioni residenziali, il
secondo trimestre 2026 restituisce una crescita più marcata
rispetto a quella osservata nelle compravendite.
Le abitazioni interessate da nuovi contratti registrati sono
state 248.180, con una crescita del
3,1% rispetto allo stesso trimestre dell’anno
precedente. L’aumento raggiunge il 3,7% nei comuni ad alta
tensione abitativa e si ferma al 2% negli altri
comuni.
Cresce ancora di più il valore economico dei nuovi contratti. Il
canone annuo complessivamente pattuito raggiunge
1,681 miliardi di euro, con un incremento
tendenziale del 6,3%.
Il dato complessivo nasconde, anche in questo caso, dinamiche
differenti tra le diverse tipologie contrattuali. I
contratti ordinari di lungo periodo diminuiscono
dello 0,8%, mentre quelli ordinari transitori aumentano
dell’1,9%.
La crescita più sostenuta riguarda i contratti agevolati
di lungo periodo, che aumentano del 9,8% in termini di
abitazioni locate e del 16% per quanto riguarda il canone annuo
complessivo. Positivo anche l’andamento delle locazioni
agevolate transitorie.
Roma e Milano: accelerano le nuove locazioni
La crescita delle locazioni è particolarmente evidente nei due
principali mercati urbani italiani.
A Roma le nuove abitazioni locate raggiungono quota
12.934, con un incremento del 6,1%, mentre il
canone annuo complessivo cresce del 9,6%. A Milano le nuove
locazioni sono 13.730, il 6,9% in più, con un
aumento del 5,8% dei canoni.
Nel capoluogo lombardo assume particolare rilievo la crescita
dei contratti agevolati di lungo periodo, che
aumentano del 76,8% in termini di abitazioni locate e dell’89,9%
sul fronte del canone complessivo. L’OMI collega questa dinamica
anche agli effetti del nuovo accordo territoriale
sottoscritto per il Comune di Milano nel luglio 2023.
Immobili non residenziali: compravendite in crescita del 2,6%
Segnali di maggiore vivacità arrivano invece dal mercato
immobiliare non residenziale, che tra aprile e giugno
registra un incremento delle compravendite rispetto allo stesso
periodo dello scorso anno.
Sono state compravendute 66.182 unità, con un
incremento del 2,6% rispetto allo stesso periodo
del 2025. A sostenere il risultato è soprattutto il
comparto terziario-commerciale, che supera le 40
mila transazioni e rappresenta oltre il 60% dell’intero mercato non
residenziale.
In questo settore aumentano del 5,7% le compravendite di
negozi e laboratori, che raggiungono 12.226 unità, mentre
depositi commerciali e autorimesse crescono del
5,2%, arrivando a 22.668 transazioni.
Gli immobili appartenenti alle categorie B/4, D/2, D/5 e
D/8 aumentano del 3%, mentre gli uffici registrano una
lieve flessione dello 0,6%.
Torna inoltre in territorio positivo il comparto
produttivo, con 4.294 compravendite di
capannoni e una crescita del 2,8%. Segno negativo, invece,
per gli immobili del settore agricolo, in diminuzione
dell’8,4%.
Compravendite di uffici: scambi in calo, aumentano le
superfici
Il mercato degli uffici presenta uno degli
andamenti più articolati del trimestre. Le 3.541 compravendite
registrate a livello nazionale rappresentano una diminuzione dello
0,6%, ma la superficie complessivamente scambiata
cresce dell’1,9%.
Il dato suggerisce quindi una maggiore incidenza delle
operazioni relative a unità di dimensioni più elevate.
Nelle grandi città, tuttavia, il quadro è più debole: le
compravendite diminuiscono complessivamente dell’8,3% e le
superfici dell’11,7%.
Particolarmente marcate le riduzioni di Milano,
dove gli scambi di uffici scendono del 24,3% e le superfici del
40,2%, e di Roma, dove le compravendite diminuiscono del 18,2%,
nonostante un aumento del 2,6% delle superfici.
In controtendenza Firenze, dove le transazioni
risultano più che raddoppiate (+122,2%), anche se il dato va letto
considerando le dimensioni relativamente contenute del mercato
locale.
Negozi e laboratori: mercato in crescita del 5,7%
È invece positivo il quadro relativo ai negozi e
laboratori, dove le compravendite raggiungono quota
12.226, con un aumento del 5,7%, mentre la
superficie complessivamente scambiata cresce del 7,7%.
L’incremento coinvolge tutte le macroaree del Paese e risulta
più sostenuto nei comuni non capoluogo, dove le
transazioni aumentano del 7,3%, rispetto al +3,1% registrato nei
capoluoghi.
Nelle otto principali città gli scambi aumentano
complessivamente del 4%. Tra i mercati più dinamici figurano
Genova (+29,8%), Palermo (+14,5%), Bologna (+14%)
e Milano (+7,6%). Roma registra invece una flessione del 2%.
Compravendite di capannoni 2026: torna a crescere il mercato
produttivo
Dopo la battuta d’arresto del trimestre precedente, anche il
mercato dei capannoni torna a crescere.
Nel secondo trimestre 2026 vengono scambiate quasi 4.300 unità,
il 2,8% in più rispetto allo stesso periodo del
2025. L’aumento è sostenuto soprattutto dai comuni non capoluogo,
dove le compravendite crescono del 3,4%, mentre nei capoluoghi si
registra una lieve flessione dello 0,6%.
Il Nord-Ovest è l’area più dinamica, con una
crescita del 10,7% e quasi 1.700 transazioni, pari a circa il 40%
del mercato nazionale. Tra le province con la maggiore presenza di
immobili produttivi si distingue Treviso, dove le
compravendite aumentano del 51%, seguita da Padova (+31%), Bari
(+25,8%), Bergamo (+25,5%) e Torino (+20,5%).
Terreni, si interrompe la crescita: superfici scambiate in calo del
6,2%
Il quadro cambia sensibilmente osservando il mercato dei
terreni. Nel secondo trimestre 2026 sono stati
compravenduti poco più di 35 mila ettari, circa
2.300 ettari in meno rispetto allo stesso periodo del 2025. La
superficie complessivamente scambiata diminuisce così del
6,2%, interrompendo la fase espansiva rilevata nel
trimestre precedente.
La contrazione è determinata soprattutto dalle
Isole, dove le superfici compravendute
diminuiscono del 23,8%, seguite dal Nord-Ovest (-7,7%) e dal Sud
(-5,2%). In controtendenza il Centro, che cresce dell’8,7%, e il
Nord-Est, con un aumento del 3,4%.
Terreni agricoli ed edificabili: il calo è più forte nelle aree
destinate alla costruzione
I terreni agricoli continuano a rappresentare
la parte largamente prevalente del mercato fondiario, con circa il
95% delle superfici scambiate.
Nel trimestre sono stati compravenduti 33.102 ettari, il
5,6% in meno rispetto all’anno precedente. Le
riduzioni più significative interessano le Isole (-22,6%), il
Nord-Ovest (-7,4%) e il Sud (-5,6%), mentre Centro e Nord-Est
registrano rispettivamente aumenti del 9,5% e del 4,8%.
Ancora più accentuato il rallentamento dei terreni
edificabili. Le superfici compravendute ammontano a 1.353
ettari, con una diminuzione del 15,1% su base
annua.
Il segno negativo riguarda tutte le macroaree del Paese: -33,8%
nelle Isole, -22,3% nel Nord-Est, -10,5% nel Nord-Ovest, -5,9% al
Sud e -4% al Centro.
Nel complesso, i dati OMI del secondo trimestre 2026
restituiscono quindi un mercato immobiliare che
non segue una traiettoria uniforme, con una crescente
differenziazione tra segmenti, territori e tipologie di
immobili.
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